饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班　广(guǎng)东省城规院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关(guān)部门主要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点(diǎn)，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服(fú)务过程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构在(zài)具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容(róng)和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人(rén)出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违反价(jià)格(gé)和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市(shì)场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部(bù)门提(tí)出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调(diào)整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业的(de)专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中(戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易(yì)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处(chù)于(yú)戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介(jiè)费及税(shuì)费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分(fēn)费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费(fèi)的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价(jià)的(de)稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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