5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三年(nián)来的(de)首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几(j明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的ǐ)年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有(明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存(cún)在，少部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期(qī)的(de)盈利和现(xià明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的n)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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