饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客(kè)源(yuán)优势收(shōu)取过(guò)高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展(zhǎn)，一(y俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少ī)二线城市(shì)二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要的(de)收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负(fù)担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关部门(mén)主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协(xié)商同意，可在规定的(de)收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了(le)房地产中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)多(duō)少由(yóu)各(gè)中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门(mén)当前(qián)并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门(mén)采(cǎi)取约谈(tán)等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违(wéi)法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限，“以俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出(chū)，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来(lái)如何(hé)具体认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看各(gè)城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会利用(yòng)其(qí)支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的(de)透明度，也有利(lì)于(yú)房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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