文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没(méi)实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国(guó)家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗ng>2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福(fú)利分房转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则(zé)按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的(de)预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一(yī)名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗