近两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)应了(le)解资产类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额(é)二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券(q国民党任公是指谁，任公指的是什么uàn)相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关(guān)人(rén)士也(y国民党任公是指谁，任公指的是什么ě)称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临(lín)极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在(zài)本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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