5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业的(de)资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音trong>复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四(sì)月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等(děng)待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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