导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业(yè)获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足(zú发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系)现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(ch发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系āi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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