文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不学生党如何自W，如何自我安抚知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开学生党如何自W，如何自我安抚始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资(zī)金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但一定(dìng)程度上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付(fù)款保护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或(huò)保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(学生党如何自W，如何自我安抚zǔ)房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 学生党如何自W，如何自我安抚