OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相国v是不是国5，国v与国vl的区别关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区(qū)国资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导(dǎo)致(zhì)二(èr)级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人(rén)士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等(děng)多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是(shì)不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么急(jí)、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度(dù)二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随(suí)后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级(jí)市场国v是不是国5，国v与国vl的区别价格表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的(de)信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三(sān)周的(de)时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同(tóng)步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了(le)芯片(piàn)测试、人(rén)工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了(le)我们一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负(fù)责(zé)的态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江光大园项目一季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将近30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的(de)空置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定(dìng)，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看到出(chū)租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以一千(qiān)平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目(mù)标(biāo)的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城(chéng)这三十(shí)年(nián)建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常(cháng)小的(de)插曲(qū)。我们(men)有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的(de)信心(xīn)。”

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