导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会(huì)因(yīn)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗市(shì)场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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