文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展工业化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国(guó)内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产市场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为(wèi)总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建(jià中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数n)筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修(中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数xiū)复(fù)，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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