近(jìn)两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平(píng)的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部收益率的(de)高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资(z部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些ī)者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披(pī)露(l部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些 #ff0000; line-height: 24px;'>部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些ù)预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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