近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债(zhài)券派(pài)息，但不(bù)等同于(yú)债券的固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分(fēn)红包括了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活(huó)动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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