近两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自(zì)基础设施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持(chí)有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的(de)高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募(mù)基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可(kě女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思)供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思