饱受争议的二(èr)手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关(guān)于规(guī)范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的(de)意(yì)见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源(yuán)优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易(yì)当(dāng)事人(rén)负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十方面，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二(èr)手房占市(shì)场(chǎng)成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利(lì)用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内的(de)相(xiāng)关市(shì)场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工(gōng)作的(de)意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一个(gè)话题(tí)，便(biàn)是(shì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介(jiè)费。以北(běi)京某(mǒu)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用。鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意(yì)，可在(zài)规(guī)定的收费(fèi)标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未明确具(jù)体的(de)中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行(xíng)明码标(biāo)价即(jí)可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容(ln的公式大全，ln4-ln2等于多少róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明(míng)收费(fèi)标(biāo)准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将会(huì)同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施(shī)进行重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依法查处(chù)不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的(de)行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买ln的公式大全，ln4-ln2等于多少卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明(míng)度(dù)，也有利于房(fáng)价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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