5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构性机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地(dì)去(qù)持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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