万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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