导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大(dà)量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民(mín)的居(jū)住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(w等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待èi)来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议(yì)明(míng)确(què)指出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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