饱受争议的二手(shǒu)房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房(fáng)地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年(nián)来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构存在(zài)利用房源客源(yuán)优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)成本(běn)较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造(zào)成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计(jì)委建设(shè)部下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京(jīng)2015年(nián)取消(xiāo)了房地(dì)产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各中介(jiè)机(jī)构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管部(bù)门(mén)当前(qián)并(bìng)未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过(guò)程(chéng)中，会结(jié)合房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合计(jì)算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别(bié)明(míng)确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)收费(fèi)前(qián)应当(dāng)向交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取(qǔ)约谈(tán)等(děng)综(zōng)合措施进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细(xì)则，还(hái)需要(yào)看各城市(shì)落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程(chéng)中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支付一(yī)半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市(shì)的(de)二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费用订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门提(tí)出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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